강남 용산 매물 급증 이유와 양도세 중과 이슈 핵심 요약 3가지

강남 용산 매물 급증 이유와 양도세 중과 이슈 핵심 요약 3가지를 정리해 드립니다.

최근 부동산 시장의 흐름이 심상치 않다는 것을 느끼셨나요?

소위 상급지로 불리는 강남 3구와 용산구에서 매물이 쏟아져 나오고 있습니다.

그동안 굳건히 버티던 다주택자들이 매도 행렬에 동참하게 된 결정적인 배경이 있습니다.

바로 양도세 중과 유예 종료가 임박했기 때문입니다.

2026년 2월 현재 이재명 대통령의 시장 안정화 의지가 반영되면서 정책의 디테일이 달라졌습니다.

이번 글에서는 갑작스러운 매물 증가의 원인과 달라진 세금 기준을 명확히 짚어드립니다.

지금 시장에 진입하려는 매수 대기자나 매도를 고민하는 분들 모두에게 필수적인 정보가 될 것입니다.

특히 를 통해 실질적인 타이밍을 잡아보세요.

부동의 상급지 강남과 용산에 매물이 쌓이는 이유

철옹성 같았던 서울 핵심 지역의 매물 데이터가 급격히 변하고 있습니다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실의 최근 자료를 보면 놀라운 수치가 확인됩니다.

양도세 중과 유예 종료 시점이 확실해진 1월 말 이후 매물량이 급증했습니다.

강남 3구와 용산구의 아파트 매물은 한 달 사이 약 18퍼센트 이상 늘어났습니다.

이는 서울 전체 매물 증가율인 13퍼센트를 훌쩍 뛰어넘는 수치입니다.

특히 송파구는 30퍼센트 이상 매물이 늘어나며 가장 가파른 증가세를 보이고 있습니다.

서초구 역시 16퍼센트 넘게 물량이 쌓이며 매도 우위 시장으로의 전환을 예고하고 있습니다.

양도세 중과 배제 기준일 변경이 가져온 변화

매물이 이렇게 단기간에 쏟아진 가장 큰 이유는 정책의 디테일 변경에 있습니다.

기존에는 양도세 중과 배제 혜택을 받기 위해 잔금 청산일인 양도일을 기준으로 삼았습니다.

하지만 정부가 다주택자의 퇴로를 열어주기 위해 이 기준을 계약일로 변경했습니다.

즉 5월 9일까지만 매매 계약을 체결하고 계약금을 받으면 중과 배제 혜택을 받을 수 있게 된 것입니다.

이로 인해 잔금 마련 시기 때문에 매도를 주저하던 집주인들이 시장에 대거 참여하게 되었습니다.

시간적 여유가 생기면서 급매물이 시장에 나올 수 있는 환경이 조성된 셈입니다.

세 낀 집도 팔 수 있게 만든 규제 완화

매물 증가의 또 다른 기폭제는 실거주 및 대출 규제의 보완책입니다.

그동안 토지거래허가구역 내 주택은 실거주 의무 때문에 전세를 낀 매매가 불가능했습니다.

하지만 정부는 임대차 계약이 남아있는 경우 실거주 의무를 유예해 주기로 결정했습니다.

또한 주택담보대출을 받을 때 즉시 전입해야 하는 의무도 임대차 종료 시까지 미뤄주었습니다.

이 덕분에 갭투자 물건을 보유하고 있던 다주택자들이 매물을 내놓을 수 있는 길이 열렸습니다.

실제로 강남과 용산 일대에서는 세입자에게 이사비를 지원하며 매도를 서두르는 사례도 포착됩니다.

강남 용산 매물 급증 이유와 양도세 중과 이슈 핵심 요약 3가지 분석

지금 시장에서 벌어지는 현상을 세 가지 핵심 포인트로 정리해 보겠습니다.

첫째는 정책적 퇴로 마련입니다.

계약일 기준으로 혜택 요건이 완화되면서 물리적인 매도 시간이 확보되었습니다.

둘째는 규제 샌드박스 적용입니다.

토지거래허가구역 내에서도 전세를 낀 매매가 가능해져 매수자 찾기가 수월해졌습니다.

셋째는 가격 조정의 시작입니다.

매물이 늘어나면서 호가가 꺾이고 실거래가보다 낮은 급매물이 등장하고 있습니다.

가격 안정세와 매수자 우위 시장의 도래

매물이 늘어나면 자연스럽게 가격 상승세는 둔화되기 마련입니다.

강남구의 주간 매매 가격 변동률은 0.02퍼센트 수준으로 내려앉았습니다.

사실상 보합세에 접어들었다고 볼 수 있습니다.

매도자들은 세금 혜택을 받기 위해 5월 전까지 반드시 계약을 성사시켜야 합니다.

이로 인해 가격 협상 주도권이 매수자에게 조금씩 넘어오고 있습니다.

현장에서는 호가보다 수억 원 낮은 가격에 거래가 이루어지기도 합니다.

급하지 않은 매수자라면 4월까지 시장을 관망하며 알짜 매물을 기다리는 전략도 유효합니다.

5월 9일 데드라인과 향후 시장 전망

전문가들은 4월이 매물 출회의 정점이 될 것으로 예상하고 있습니다.

5월 9일이 양도세 중과 유예 종료 시점이기 때문입니다.

계약 체결 증빙을 완료해야 하므로 4월 말까지는 계약서를 작성해야 안전합니다.

함영진 우리은행 리서치랩장은 4월 전후로 추가 매물이 쏟아질 가능성이 크다고 내다봤습니다.

다만 5월 이후에는 다시 매물 잠김 현상이 발생할 수 있다는 우려도 존재합니다.

따라서 이번 조정기가 실수요자에게는 상급지 진입의 기회가 될 수 있습니다.

다주택자가 매도 전 반드시 확인해야 할 체크리스트

급하게 매도를 결정하기 전 다음 사항들을 반드시 점검해야 합니다.

단순히 매물만 내놓는다고 해서 모든 혜택을 받을 수 있는 것은 아닙니다.

• 계약일 증빙 서류 준비 5월 9일 이전에 계약금 입금과 계약서 작성이 완료되어야 합니다.
• 임대차 만기 확인 매수자의 자금 계획을 위해 세입자의 정확한 만기일을 파악하세요.
• 세무 상담 필수 본인의 보유 주택 수와 조정대상지역 여부에 따른 정확한 세액을 산출해 보세요.

자주 묻는 질문 FAQ

양도세 중과 배제 혜택은 정확히 언제까지인가요

2026년 5월 9일까지 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급받은 경우에 한해 적용됩니다. 잔금은 그 이후에 치러도 무방합니다.

토지거래허가구역 내 집도 갭투자로 살 수 있나요

네 가능합니다. 기존 임대차 계약이 남아있다면 계약 종료 시점까지 실거주 의무가 유예되므로 전세를 끼고 매수할 수 있습니다.

계약일 기준 적용 시 주의할 점은 무엇인가요

가계약금만 입금된 상태는 인정되지 않을 수 있습니다. 정식 계약서를 작성하고 계약금 전액이 오간 증빙이 필요합니다.

4월 이후에는 가격이 다시 오를까요

5월 9일 이후에는 혜택이 사라져 매물이 다시 회수될 가능성이 높습니다. 이로 인해 매물 잠김 현상과 함께 가격이 강보합으로 전환될 수 있습니다.

강남 외 다른 지역도 매물이 늘고 있나요

네 그렇습니다. 하지만 양도세 부담이 큰 강남 3구와 용산구 등 고가 주택 밀집 지역에서 매물 증가세가 훨씬 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

오늘 글에서는 를 살펴보았습니다.

정부의 계약일 기준 변경은 다주택자에게 마지막 탈출구를 열어준 셈입니다.

이로 인해 4월까지는 우수한 입지의 매물이 합리적인 가격에 나올 가능성이 높습니다.

매수자는 가격 조정기를 적극 활용하고 매도자는 기한 내 계약 체결에 집중해야 합니다.

시장의 흐름을 읽고 현명한 결정을 내리시길 바랍니다.

를 꼭 기억해 두세요.