양도세 중과 유예 종료와 다주택자의 딜레마
다주택자 양도세 절세 가이드 싼 집부터 팔아야 하는 이유 3가지 최근 부동산 정책의 변화로 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 종료될 가능성이 커지면서 시장의 긴장감이 높아지고 있습니다.
정부는 실거주 목적 외의 주택을 처분하도록 유도하고 있지만, 실제 시장의 반응은 예상과 다르게 흘러가고 있습니다.
단순히 집을 파는 것이 문제가 아니라, 어떤 집을 먼저 파느냐가 자산을 지키는 핵심 열쇠가 되었기 때문입니다.
많은 다주택자가 세금 부담을 줄이기 위해 계산기를 두드리고 있으며, 그 결과는 충격적일 정도로 큰 차이를 보입니다.
강남과 강북 보유 2주택자 세금 시뮬레이션
구체적인 예시를 통해 상황을 살펴보겠습니다. 서울 강남구 대치동과 노원구 상계동에 각각 아파트를 한 채씩 보유한 2주택자가 있다고 가정해 봅시다.
강남 아파트는 12억 5천만 원에 매수해 현재 39억 원대가 되었고, 노원 아파트는 2억 6천만 원에 매수해 7억 원이 된 상황입니다.
이 두 아파트를 모두 처분해야 한다면, 과연 어떤 순서로 매도하는 것이 유리할까요?
전문가들의 분석 결과, 매도 순서에 따라 양도세 차이가 무려 15억 원 이상 발생하는 것으로 나타났습니다.
매도 순서에 따른 양도세 18억 차이의 비밀
만약 시세 차익이 큰 강남 아파트를 먼저 팔게 되면 어떻게 될까요? 현재 규제 지역 내 다주택자 중과세율이 적용되면 세금은 기하급수적으로 늘어납니다.
시뮬레이션 결과, 강남 집을 먼저 팔 경우 납부해야 할 양도세는 약 18억 3천만 원에 달합니다. 거의 집값 상승분의 상당 부분을 세금으로 내야 하는 셈입니다.
반면, 상대적으로 가격이 낮은 노원구의 아파트를 먼저 팔게 되면 양도세는 약 2억 6천만 원 수준에 그칩니다.
이후 남은 강남 아파트는 1주택자 지위에서 비과세 요건을 갖추거나 장기보유특별공제를 적용받아 매도할 수 있게 됩니다.
다주택자 양도세 절세 가이드 싼 집부터 팔아야 하는 이유 3가지
앞선 시뮬레이션이 보여주듯, 매도 순서는 절세의 핵심입니다. 여기에는 세 가지 분명한 이유가 존재합니다.
첫째, 중과세율은 양도차익에 비례하기 때문입니다. 차익이 큰 주택에 중과세율(기본세율+20~30%p)이 붙으면 세액이 눈덩이처럼 불어납니다.
둘째, 최종 1주택 비과세 혜택을 누리기 위해서입니다. 싼 집을 먼저 정리하고 똘똘한 한 채를 남기면, 나중에 이를 팔 때 1주택자로서 12억 원까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
셋째, 자산 가치 보존입니다. 미래 가치가 더 높은 핵심 입지의 자산을 지키고, 상대적으로 상승 여력이 낮은 자산을 먼저 현금화하여 유동성을 확보하는 것이 유리합니다.
자산가들의 선택과 시장의 양극화 현상
이러한 세금 구조 때문에 자산가들은 이미 버티기 전략에 들어갔습니다. 강남권 공인중개사들에 따르면 급매물은 자취를 감추고 있습니다.
오히려 대출을 받아 세금을 내더라도 핵심 입지의 주택은 자녀에게 상속하거나 증여하겠다는 움직임이 뚜렷합니다.
이는 결과적으로 서울 내에서도 지역 간 집값 격차를 더욱 벌어지게 만드는 원인이 되고 있습니다.
실제로 서울 아파트 상위 20%와 하위 20%의 가격 차이는 역대 최고 수준인 6.9배까지 벌어졌습니다.
매도 순서별 예상 세액 비교 체크리스트
독자 여러분의 이해를 돕기 위해 매도 순서에 따른 세금 차이를 간단한 표로 정리했습니다. (가정: 2주택자, 조정대상지역)
| 구분 | 비싼 집 먼저 매도 | 싼 집 먼저 매도 |
|---|---|---|
| 적용 세율 | 중과세율 (최고세율) | 중과세율 (낮은 차익) |
| 세금 부담 | 매우 높음 (수십억 원) | 상대적으로 낮음 |
| 남은 주택 | 상대적 저가 주택 남음 | 고가 주택 (1주택 비과세 가능) |
| 자산 효과 | 핵심 자산 상실 | 핵심 자산 보존 |
위 표에서 볼 수 있듯이, 싼 집을 먼저 파는 것이 당장의 세금 지출을 줄이고 미래 가치를 지키는 유일한 방법입니다.
증여와 상속으로 눈을 돌리는 사람들
양도세 부담이 너무 크다 보니 아예 매도를 포기하고 증여나 상속을 택하는 사례도 늘고 있습니다.
과거 문재인 정부 시절, 보유세와 양도세가 동시에 강화되자 전국의 아파트 증여 건수가 40만 건까지 치솟았던 사례가 이를 증명합니다.
매물이 시장에 나오지 않고 가족 간 거래로 잠기게 되면, 공급 부족으로 인해 핵심 지역의 집값은 더욱 천정부지로 오를 가능성이 있습니다.
결국 세금 규제가 오히려 진입 장벽을 높이고 시장 가격을 왜곡하는 부작용을 낳을 수 있다는 우려가 제기됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 일시적 2주택자도 양도세 중과를 받나요?
아닙니다. 이사나 결혼 등으로 인한 일시적 2주택자는 정해진 기한(보통 3년) 내에 종전 주택을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 중과세는 다주택 상태를 유지할 때 적용됩니다.
Q2. 규제 지역이 아닌 곳의 주택을 먼저 팔면 어떻게 되나요?
비규제 지역의 주택을 팔 때는 양도세 중과가 적용되지 않고 일반 세율이 적용됩니다. 따라서 규제 지역과 비규제 지역에 집이 있다면, 비규제 지역 주택을 먼저 파는 것이 유리할 수 있습니다.
Q3. 3주택자 이상인 경우 매도 순서는 어떻게 정하나요?
3주택자 이상은 양도차익이 가장 적은 주택부터 순차적으로 처분하는 것이 기본 원칙입니다. 주택 수가 줄어들수록 중과세율이 낮아지거나 최종적으로 비과세를 받을 기회가 생기기 때문입니다.
Q4. 장기보유특별공제는 언제 적용되나요?
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때는 장기보유특별공제가 배제되는 경우가 많습니다. 하지만 최종 1주택자가 된 후 일정 기간 보유 및 거주하면 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
Q5. 양도세 중과 배제 혜택은 언제까지인가요?
정부 정책에 따라 매년 연장 여부가 결정됩니다. 현재 시행 중인 한시적 유예 조치의 종료 시점을 꼼꼼히 확인하고 매도 계획을 세워야 불이익을 피할 수 있습니다.
다주택자 양도세 절세 전략의 핵심 요약
오늘 살펴본 의 핵심은 명확합니다. 세금은아는 만큼 아낄 수 있다는 것입니다.
첫째, 양도차익이 적은 저렴한 주택부터 처분하여 중과세 타격을 최소화해야 합니다.
둘째, 가장 가치가 높은 똘똘한 한 채를 마지막까지 남겨 1주택 비과세 및 공제 혜택을 노려야 합니다.
셋째, 무리한 매도보다는 시장 상황과 정책 변화를 주시하며 증여 등 다양한 출구 전략을 함께 고려해야 합니다.
부동산 세법은 수시로 변하기 때문에, 매도 계약서에 도장을 찍기 전 반드시 신뢰할 수 있는 세무 전문가와 상담하시기를 권장합니다.
현명한 매도 순서 결정으로 여러분의 소중한 자산을 지키는 데 이 글이 도움이 되었기를 바랍니다.
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